conseils2amis
Immobilier: Effets de la garantie des vices cachés
Article publié le 27/02/2012

Bonjour,

En droit immobilier l’article 1644 du Code Civil cite que  « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts ».

Ainsi la reconnaissance de l’existence de vices cachés peut entraîner la résolution de la vente (c’est l’action rédhibitoire), le bien est restitué et son prix est remboursé, ou permettre une réduction du prix (c’est l’action estimatoire).

La question de la clause de non garantie en matière de vices cachés:

Il existe une clause de non garantie qui peut être invoquée par le vendeur profane prévue par l’article ;1643 du Code Civil qui dispose que « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Il faut naturellement que le vendeur qui entend se prévaloir d’une telle clause soit de bonne foi.

Dans un arrêt du 12 novembre 1975, la Cour de Cassation a admis qu’une clause de non-garantie stipulant que l’acquéreur prendrait l’immeuble dans son état actuel, avec tous ses vices ou défauts, apparents ou cachés, était valable, alors que la présence de termites dans l’immeuble vendu avait été découverte, au motif que la mauvaise foi des vendeurs n’avait pas été démontrée.

Tel n’est pas le cas, lorsque le vendeur est de mauvaise foi. La Cour d’Appel d’Agen dans un arrêt du 21 juin 2005 le rappelle pour une affaire dont le problème était similaire puisque la maison vendue était infestée de termites.

Cette fois ci, les vendeurs connaissaient le problème et avaient tenté de le dissimuler à l’acquéreur. En effet, le couple qui avait apparemment connaissance de la présence de termites dans leur maison, l’avait vendue à un non professionnel en annexant à l’acte de vente un état parasitaire réalisé par une société d’architecte excluant la présence de termites.

Or, il a été établi par le rapport d’expertise que la maison était infestée par la présence de termites, ce qui constituait en soi un vice caché donnant lieu en principe à la garantie des vendeurs puisque l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il avait connu la présence de termites ou du moins il aurait acheté à un prix inférieur.

Dans cette affaire, l’expert n’a pas cru que les vendeurs ignoraient totalement la présence de termites, raison pour laquelle le Cour a précisé que les vendeurs ne pouvaient pas invoquer la clause de non-recours stipulée à l’acte de vente et qu’ils étaient ainsi tenus de la garantie des vices cachés.

C’est ce que confirme la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mars 2007 n° 06-12.299.
En l’espèce, un couple avait vendu à un particulier une maison d’habitation.
En raison de la présence d’insectes xylophages, l’acquéreur a assigné le couple vendeur en paiement des travaux de reprise et en indemnisation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Les vendeurs se sont prévalus de la clause d’exclusion de garantie figurant dans l’acte de vente et ont obtenu gain de cause devant les Premiers juges lesquels ont estimé qu’il n’était pas établi que les vendeurs, profanes, aient eu conscience lors des travaux qu’ils ont effectués eux-mêmes sur des solives, qu’il s’agissait d’une attaque généralisée de capricornes et de grosses vrillettes.

La Cour de Cassation censure cette analyse en relevant que le couple avait procédé en mai-juin 1996 au moisage de deux solives de section importante parce qu’elles étaient attaquées par des insectes xylophages et qu’il fallait les renforcer. Elle en conclut que les premiers juges n’ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations en estimant que la connaissance des vendeurs du caractère généralisé du vice n’était pas établie.
Il faut donc retenir que la Cour de Cassation opère un contrôle strict de la notion de bonne foi permettant d’appliquer la clause de non-garantie des vices cachés des vendeurs profanes.

L’accompagnement d’un professionnel en immobilier comme l’avocat en transaction immobilière est fondamental..
Mais ..tout est donc question de bonne foi… !!

363 commentaires - Voir / Ajouter

L’avocat et la négociation de biens immobiliers
Article publié le 23/02/2012

Bonjour,

Le Conseil de l'ordre des avocats de Paris a ainsi adopté à la majorité, un nouvel article P.6.2.0.4 du règlement intérieur du barreau de Paris, sous le titre « L’avocat mandataire en transactions immobilières », qui prévoit « L’avocat peut exercer l’activité de mandataire en transactions immobilières dans les limites autorisées par la loi. L’avocat doit en faire la déclaration à l’Ordre par lettre adressée au bâtonnier. Cette activité doit être pratiquée en vue de la rédaction d’un contrat ou avant-contrat et constitue pour l’avocat une activité accessoire. L’avocat doit ouvrir un sous-compte spécial à la Carpa pour accomplir sa missionde « mandataire en transactions immobilières » soumis au contrôle de l’Ordre.

Dans son activité de mandataire, l’avocat en transaction immobilière reste tenu de respecter les principes essentiels de sa profession et les règles du conflit d’intérêts ; il ne pourra intervenir que pour l’une des parties et ne percevra des honoraires que de celle-ci. L’avocat se conformera à l’annexe XIV du règlement intérieur concernant les règles relatives à la négociation ».

Pour ce qui concerne l’annexe, les rédacteurs n’ont pas caché s’être largement inspirés des règles retenues par les notaires qui ont également la possibilité d’exercer l’activité accessoire de mandataire en transactions immobilières.

C’est au cours du même vote et à la majorité qu’a été adoptée l’annexe XIV au règlement intérieur du barreau de Paris dont le texte est ci-après intégralement reproduit :

« Règles relatives à la négociation de biens immobiliers à vendre ou à louer
Préambule
Pour l’application de son arrêté en date du 21 avril 2009 ayant inséré dans le règlement intérieur du barreau de Paris l’article P.6.2.0.4, le Conseil de l’ordre des avocats du barreau de Paris a établi les règles de déontologie suivantes s’imposant aux avocats en matière de négociation de biens à vendre ou à louer.
Ces règles sont applicables à tous les avocats.

25 commentaires - Voir / Ajouter

Le métier d’agent immobilier
Article publié le 03/02/2012

Bonjour,

La majorité du public ne connaît pas forcément bien le métier d’agent immobilier. Et le fait que diverses agences soient susceptibles d’offrir des services variés, à des honoraires différents, contribue parfois à entretenir l’incompréhension. La base de la relation entre en acheteur et un vendeur reste le mandat de vente, obligatoire.

Un propriétaire confie par écrit net donné, dit prix net vendeur, auquel se rajoutent les honoraires de l’agence

Ce mini contrat lie les parties. Libre à elles ensuite de renégocier les conditions en fonction de l’évolution du marché ou des propositions d’éventuels acheteurs.

Le bien est mis en publicité par l’agence sur des supports spécialisés, sur internet, les journaux d’annonces régionales , les revus d’annonces immobilières professionnelles… C’est également l’agence qui se charge des visites et de la négociation éventuelle. Le bien peut être donné en exclusivité à une agence sur une période déterminée. Les agences peuvent aussi collaborer entres elles.

L’agent immobilier rédige également la plupart du temps (mais cela peut aussi être fait chez le notaire) le compromis de vente entre les acheteurs et les vendeurs, en se chargeant d’en expliquer tous les termes, les possibilités de rétractation, les séquestres … A lui également d’informer le notaire ou les notaires de cette transaction et de garder la liaison jusqu’à la signature finale au cabinet notarial.

D’autres services peuvent être fournis par l’agence, du type recommandations auprès de certains corps de métiers ou autres expertises nécessaires à la vente.

Ces points sont importants pour comprendre les différences entre le marché des professionnels et le marché de particuliers.

En effet, le nombre de transactions qui n’aboutissent pas est multiplié par deux lorsqu’il s’agit de ventes entre particuliers.

Cela s’explique en partie par le travail et le suivit de l’agent immobilier qui s’occupe de la transaction.

214 commentaires - Voir / Ajouter

La bonne annonce immobilière sur Internet
Article publié le 02/02/2012

Bonjour

La question se pose : À l'heure où l'on nous propose des innovations qui vont de plus en plus loin dans la qualité et la profondeur de la présentation des biens, il est bon de s'interroger ; Jusqu'où aller ? Est-ce utile ? Quel est le vrai retour sur investissement ?

Quoi de plus simple en apparence qu'une annonce immobilière, quelques mots, souvent les mêmes, quelques informations de baseet un contact ! Et pourtant il suffit de parcourir un site immobilier, ou même la presse, pour réaliser que l'exercice ne doit pas être si facile à en juger par le nombre d'annonces manifestement à côté de la plaque : des informations de base manquent ; les mots ne conviennent pas ; les photos sont de vrais repoussoirs ; voire pire, le contact n'y figure même pas.

De plus, passer une annonce est une compétition. C'est-à-dire que le client va choisir qui il appelle, s'il y a dix annonces immobilières, il y a peu de chances qu'il téléphone aux dix agences… L'annonce gagnante doit accrocher l'attention plus rapidement que les autres qui présentent des biens analogues, le scénario type est le suivant : l'acheteur parcourt rapidement les résultats à sa requête, son œil accroche une ou deux annonces, il téléphone, prend rendez-vous et tant pis pour toutes les annonces zappées car il n'y a pas vu le point clé qu'il cherchait.

Attirer l'attention et déclencher le passage à l'acte en cinq lignes et deux secondes est un défi qui mérite d'y consacrer un peu de temps et de réflexion.

213 commentaires - Voir / Ajouter

Le terrain constructible
Article publié le 01/02/2012

Bonjour,

En immobilier un terrain constructible (ou terrain à bâtir) est un terrain susceptible d’être édifié, c’est-à-dire de supporter des constructions neuves.
Cela implique que le terrain :
•    soit physiquement apte à supporter une construction, notamment en ce qui concerne la capacité du sous-sol à supporter le poids et les charges de la construction envisagée.
•    soit viabilisé, c’est-à-dire raccordé (ou raccordable) à une ou des voiries suffisantes pour supporter le trafic automobile induit par la construction envisagée, et aux réseaux essentiels (eau potable, électricité, téléphone, éventuellement assainissement et gaz).
•    soit juridiquement autorisé à être bâti par la construction envisagée notamment par le document d’urbanisme applicable à ce terrain, compte tenu également des servitudes d’utilité publiques ainsi que des servitudes au profit d’autres terrains qui peuvent réduire ou supprimer la constructibilité d’un terrain.
Chaque terrain est défini dans une zone particulière (“U” pour Urbaine et “N” pour naturelle), cette détermination est plus explicable dans les annonces immobilières.
L’ancien Plan d’occupation des sols (POS) ou le nouveau Plan local d’urbanisme (PLU), ainsi que la Carte communale détermine sur la constructibilité des terrains.

175 commentaires - Voir / Ajouter


[ 1 ] [ 2 ] [ 3 ] [ 4 ] [ 5 ] [ 6 ]
Créez votre Blog !
Titre du blog :
conseils2amis
Description :
entre nous
Dernière mise à jour :
27/02/2012
Accueil
Me contacter
Livre d'or
Articles sur ce blog : 26
Commentaires sur le blog : 4016
Visites depuis la création : 100439
Visites depuis hier : 14